רכישת דירה היא לרוב העסקה הגדולה בחיים, ורוב הכשלים בה נוצרים לפני החתימה ולא אחריה. המשרד מלווה קונים ומוכרים בעסקאות דירה יד שנייה ובעסקאות מקבלן, בירושלים ובסביבתה, משלב הבדיקות ועד רישום הזכויות על שם הרוכש.
הבדיקות שנעשות לפני החתימה
נסח טאבו או אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל או מחברה משכנת, לפי אופן הרישום עיקולים, משכנתאות, הערות אזהרה וזכויות צד שלישי התאמה בין המצב הרשום למצב בפועל, לרבות תוספות בנייה וחריגות היתרי בנייה ותיק הבניין בעירייה צו הבית המשותף, הצמדות, חניה ומחסן תוכניות החלות על הסביבה, לרבות תוכנית התחדשות עירונית בעסקה מקבלן: ליווי בנקאי וערבויות לפי חוק המכר
בירושלים נוספת שכבה שאינה קיימת בכל מקום: נכסים בחכירה, בתים משותפים ותיקים שלא הוסדרו במלואם, והבדל של ממש בין הרישום בטאבו לבין הרישום ברשות מקרקעי ישראל. את הבירור הזה עושים לפני שמשלמים מקדמה.
הסכם המכר ולוח התשלומים
ההסכם קובע את חלוקת הסיכון בין הצדדים. הנקודות שקובעות בפועל הן לוח התשלומים והתאמתו לקבלת המשכנתה, מנגנון רישום הערת אזהרה מיד לאחר התשלום הראשון, מועד המסירה ופיצוי על איחור, הסדרת סילוק המשכנתה של המוכר, וסכום שנשאר בנאמנות עד להמצאת כל האישורים.
מסים ומועדי דיווח
העסקה מדווחת לרשות המסים בתוך המועד הקבוע בחוק, ואיחור גורר קנסות וריבית. הקונה חייב במס רכישה לפי מדרגות, המשתנות בין דירה יחידה לדירה נוספת. המוכר עשוי להיות חייב במס שבח, ולעיתים קיים פטור או חישוב מוטב שיש לבחון מראש ולא בדיעבד. גם היטל השבחה בעירייה נבדק בשלב המשא ומתן, כי הוא משפיע על המחיר.
התחדשות עירונית ותמ"א 38
המשרד מלווה בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית ותמ"א 38, בבחינת הצעת היזם, בבטוחות, בערבות ביצוע ובליווי עד לרישום. בעלי דירה בבניין שנכנס להליך כזה נמצאים מול גורם שעושה זאת דרך קבע, ולכן חשוב שהייצוג יהיה נפרד ועצמאי.
שאלות נפוצות
מתי רושמים הערת אזהרה? מיד עם התשלום הראשון ולאחר בדיקת המצב המשפטי. זו ההגנה המרכזית של הקונה עד להעברת הזכויות.
קניתי מקבלן, צריך עורך דין משלי? עורך הדין של הקבלן מייצג את הקבלן. ההסכם מנוסח מראש, אך יש בו סעיפים הניתנים לשינוי, ובהם לוח תשלומים, פיצוי על איחור מסירה ותיקוני ליקויים.
מה קורה אם יש חריגת בנייה בדירה? הדבר משפיע על שווי הנכס, על אפשרות קבלת משכנתה ועל חשיפה לאכיפה. יש לאתר זאת בשלב הבדיקות ולהסדיר את הטיפול בהסכם.
האמור בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו. כל מקרה נבחן לגופו בהתאם לנסיבותיו ולדין החל במועד הפנייה.
